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Sie haben eine Immobilie geerbt – und jetzt fragt das Finanzamt. Das Erbschaftsteuerrecht ist eines der ersten praktischen Probleme, das Erben nach dem Tod eines Angehörigen beschäftigt, oft noch bevor der Erbschein beantragt oder das Grundbuch berichtigt ist. Zwei Fristen laufen sofort: drei Monate für die Pflichtanzeige beim Finanzamt, und – bei der Familienheim-Befreiung – zehn Jahre, die Sie sich durch einen frühzeitigen Verkauf zunichtemachen können. Wer diese Fristen nicht kennt, riskiert Nachzahlungen oder verliert eine Steuerbefreiung, die ihm rechtlich zugestanden hätte.
Innerhalb von drei Monaten nach dem Erbfall müssen Erben den Erwerb dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen – unabhängig davon, ob überhaupt Steuer anfällt. Für eine Immobilie in Kornwestheim ist das Finanzamt Ludwigsburg zuständig.
Die Anzeige ist formlos möglich, sollte aber enthalten: Name und Anschrift des Erblassers und aller Erben, Art des Erwerbs (Testament oder gesetzliche Erbfolge), die bekannten Vermögensgegenstände – darunter die Immobilie mit Lage und ungefährem Wert. Wer einen Notar oder Steuerberater einschaltet, delegiert diese Pflicht in aller Regel mit.
Eine Ausnahme besteht, wenn das Nachlassgericht oder ein Notar den Erbfall bereits gemeldet hat. Verlassen Sie sich auf diese Ausnahme aber nicht, ohne sie konkret zu prüfen.
Hinweis: Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine steuerrechtliche Beratung. Stand: September 2026.
Erbschaftsteuer fällt nur auf den Betrag an, der den persönlichen Freibetrag übersteigt. Gerade in einer wirtschaftsstarken Lage wie Kornwestheim – mit guter Infrastruktur, S-Bahn-Anbindung nach Stuttgart und hoher Nachfrage am Immobilienmarkt – können selbst ältere Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen Werte erreichen, bei denen diese Grenzen eng werden. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick, bevor irgendetwas entschieden wird.
Diese Freibeträge gelten pro Person und erneuern sich alle zehn Jahre. Wer in den letzten zehn Jahren bereits Schenkungen erhalten hat, muss diese anrechnen lassen (§ 14 ErbStG). Ein voller Freibetrag steht also nur zur Verfügung, wenn der Vorschenkungszeitraum tatsächlich abgelaufen ist.
Neben dem Freibetrag bestimmt die Steuerklasse, wie hoch der Steuersatz auf den übersteigenden Betrag ist:
Die genauen Staffelungen sind in § 19 ErbStG geregelt. Die Kombination aus Steuerklasse III und fehlendem oder sehr niedrigem Freibetrag bedeutet: Erben außerhalb der Kernfamilie zahlen in aller Regel deutlich mehr – und das kann bei einer Immobilie schnell eine fünfstellige Steuerlast bedeuten.
Stand: September 2026.
Die Erbschaftsteuer wird nicht auf den Wert berechnet, den Sie selbst schätzen – das Finanzamt ermittelt ihn eigenständig nach den Regeln des Bewertungsgesetzes (BewG). Das Ergebnis kann je nach Lage, Baujahr und Zustand spürbar vom tatsächlichen Marktwert abweichen – in beide Richtungen.
Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab:
Wichtig: Wenn der steuerliche Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, können Erben ein Sachverständigengutachten vorlegen. Der nachgewiesene niedrigere Verkehrswert ist dann maßgeblich (§ 198 BewG). Das lohnt sich besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten, ungewöhnlichen Grundrissen oder Immobilien in Lagen mit wenigen Vergleichsverkäufen.
Die Bodenrichtwerte für Kornwestheim und den Landkreis Ludwigsburg – eine der Grundlagen für die Bewertung – veröffentlicht der Gutachterausschuss Baden-Württemberg im BORIS-BW-Portal.
Stand: September 2026.
Das ist die Steuerbefreiung, die die meisten Erben kennen – und über die es die meisten Missverständnisse gibt. Sie kann vollständig verhindern, dass für ein geerbtes Elternhaus Erbschaftsteuer anfällt. Aber sie ist an genaue, laufende Bedingungen geknüpft – und kann rückwirkend wegfallen.
Der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner erbt das Familienheim vollständig steuerfrei, wenn:
Wer innerhalb dieser zehn Jahre verkauft, vermietet oder dauerhaft auszieht – ohne zwingenden Grund –, verliert die Befreiung rückwirkend. Das Finanzamt erfährt davon spätestens über die Grunderwerbsteuer-Anzeige beim Verkauf oder die Einkommensteuererklärung.
Kinder (und Kinder verstorbener Kinder) erben das Familienheim unter denselben Bedingungen steuerfrei – mit einem zusätzlichen Limit: Die Befreiung gilt nur für eine Wohnfläche bis 200 m². Der darüber hinausgehende Anteil ist regulär steuerpflichtig. Enkel sind von dieser Regelung nicht erfasst.
Auch hier zählen die zehn Jahre. Eine beruflich bedingte Versetzung ins Ausland kann unter engen Voraussetzungen als zwingender Grund anerkannt werden – ist aber erfahrungsgemäß streitig, wenn keine konkrete Rückkehrabsicht belegbar ist.
In einer Erbengemeinschaft kann die Familienheim-Befreiung nur der Miterbe beanspruchen, der tatsächlich einzieht. Wer die Immobilie nicht selbst nutzt, hat keinen Anspruch – auch wenn er Miteigentümer ist. Das führt in der Praxis dazu, dass ein Teil der Erbengemeinschaft steuerfrei bleibt und ein anderer dieselbe Immobilie anteilig versteuern muss. Die Lösung dafür ist in der Regel eine notarielle Auseinandersetzungsvereinbarung, keine steuerliche Konstruktion.
Hinweis: Rechtliche Orientierung, keine Beratung. Stand: September 2026.
Neben der Erbschaftsteuer stellt sich beim Verkauf eine zweite, oft übersehene Steuerfrage: Fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an? Das Erbschaftsteuerrecht und das Einkommensteuerrecht laufen hier unabhängig voneinander – eine Immobilie kann erbschaftsteuerfrei sein und trotzdem einen einkommensteuerpflichtigen Verkaufsgewinn auslösen.
Der Verkauf einer privaten Immobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei einer geerbten Immobilie tritt der Erbe in die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers ein: Als Anschaffungszeitpunkt gilt der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser – nicht das Erbdatum.
Hatte der Erblasser die Immobilie also bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, ist ein Verkauf durch den Erben grundsätzlich steuerfrei – unabhängig davon, wie lange der Erbe selbst Eigentümer war. Liegt der ursprüngliche Kauf dagegen weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig und wird zum persönlichen Einkommensteuersatz des Erben berechnet.
Keine Einkommensteuer fällt an, wenn die Immobilie:
Diese Eigennutzung kann durch den Erblasser oder durch den Erben selbst erfüllt sein – oder durch beide zusammen. Wer nach dem Tod der Eltern ins Elternhaus einzieht, dort zwei volle Kalenderjahre wohnt und dann verkauft, kann unter diesen Voraussetzungen steuerfrei verkaufen. Die genaue Jahresabgrenzung ist dabei entscheidend: Es kommt auf Kalenderjahre an, nicht auf einen Zwölf-Monats-Zeitraum.
Stand: September 2026.
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Jeder Miterbe ist an allen Nachlassgegenständen beteiligt – er kann nicht einfach seinen Anteil am Haus verkaufen, ohne die anderen mitzunehmen.
Steuerlich gilt: Jeder Miterbe hat seine eigenen Freibeträge und seine eigene Steuerpflicht – auf seinen Anteil am Immobilienwert, nicht auf den Gesamtwert. Das klingt vorteilhaft, führt aber zu einer häufig missverstandenen Situation: Wenn nur einer der Miterben einzieht, gilt die Familienheim-Befreiung nur für ihn. Die anderen Miterben müssen ihren jeweiligen Anteil am Verkehrswert regulär versteuern.
Der häufigste Konflikt in Erbengemeinschaften entsteht dort, wo einer behalten und einer verkaufen möchte. Keine Seite kann die andere rechtlich zwingen – außer über die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Dieses Verfahren endet erfahrungsgemäß mit einem Erlös deutlich unterhalb des Marktwertes, weil das Bietverhalten bei Zwangsversteigerungen ein anderes ist als bei einem regulären Verkauf. Die Kosten des Verfahrens kommen hinzu.
Was in dieser Situation oft mehr bringt als ein Verfahren: Eine notariell beurkundete Auseinandersetzungsvereinbarung, die klärt, wer die Immobilie zu welchem Preis übernimmt – oder wie ein gemeinsamer freihändiger Verkauf koordiniert wird. Die Notarkosten dafür liegen fast immer unter dem Wertverlust einer Versteigerung.
Aus der Begleitung von Nachlassimmobilien im Raum Kornwestheim und dem Landkreis Ludwigsburg zeigen sich immer wieder dieselben Lücken – keine Einzelfälle, sondern typische Muster:
Die steuerliche Situation bei einer geerbten Immobilie in Kornwestheim lässt sich am zuverlässigsten einschätzen, wenn der konkrete Fall betrachtet wird: wer erbt, zu welchem Anteil, welchen Wert die Immobilie hat und was damit geschehen soll. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite, um eine erste Einschätzung anzufragen – ohne Verpflichtung und ohne Eile.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Nachlass
Das Redaktionsteam von Immozeit Nachlass. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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