Pflichtteil und Immobilie: Wann die Erben zahlen müssen

Wer erbt ein Haus – und wer trotzdem Geld bekommt

Ein Elternteil ist gestorben. Das Testament benennt klare Erben – vielleicht ein Geschwisterkind, das das Haus bekommt, während Sie leer ausgehen. Oder Sie haben geerbt, und jetzt fordert eine Halbschwester, die nicht bedacht wurde, schriftlich einen Betrag, der nach Ihrer ersten Einschätzung unmöglich zu zahlen ist, ohne das Haus zu verkaufen. Beides ist rechtlich möglich. Beides folgt demselben Grundsatz: dem Pflichtteilsrecht.

Dieser Artikel erklärt, wie der Pflichtteil berechnet wird, warum eine geerbte Immobilie das Problem verschärft – und welche Möglichkeiten es gibt, einen Verkauf zu vermeiden, wenn er unzumutbar wäre.

Dieser Artikel gibt rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was der Pflichtteil ist – und was er nicht ist

Der Pflichtteil ist kein Erbrecht im eigentlichen Sinn. Wer den Pflichtteil geltend macht, wird nicht Miterbe, erhält keinen Anteil am Nachlass und hat keinen Zugriff auf einzelne Gegenstände. Er hat ausschließlich einen Geldanspruch gegen die Erben – unabhängig davon, ob Bargeld im Nachlass war.

Die Rechtsgrundlage ist § 2303 BGB. Danach können bestimmte nahe Angehörige nicht vollständig enterbt werden. Selbst ein wirksames Testament, das sie übergeht, löscht ihren Anspruch nicht aus. Das Pflichtteilsrecht ist das Korrektiv des freien Testierrechts: Testierfreiheit ja – aber nicht ohne Mindestbeteiligung der nächsten Familie.

Wer hat einen Pflichtteilsanspruch?

• Kinder des Verstorbenen – leibliche wie adoptierte, ehelich wie nichtehelich (§ 2303 Abs. 1 BGB)
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, soweit sie durch das Testament enterbt oder auf weniger als die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils gesetzt wurden
• Eltern des Verstorbenen – aber nur dann, wenn dieser keine eigenen Abkömmlinge (Kinder, Enkel) hinterlässt

Geschwister, Neffen, Nichten, Lebensgefährten ohne Trauschein und Freunde haben keinen Pflichtteilsanspruch, egal wie eng die Beziehung war.

Wie der Pflichtteil berechnet wird

Der Pflichtteil beträgt nach § 2303 Abs. 1 BGB die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Basis ist der gesamte Nachlasswert zum Todeszeitpunkt, abzüglich der Nachlassverbindlichkeiten (§ 2311 BGB).

Was das strukturell bedeutet:

• Ein Elternteil stirbt und hinterlässt zwei Kinder. Das gesetzliche Erbteil wäre je ein Halb.
• Das Testament setzt nur eines der Kinder als Alleinerben ein. Das andere ist enterbt.
• Das enterbte Kind hat Anspruch auf den Pflichtteil: ein Viertel des gesamten Nachlasswertes – die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils von einem Halb.

Sind drei Kinder vorhanden und eines ist enterbt, ist sein gesetzliches Erbteil ein Drittel; der Pflichtteil beträgt dann ein Sechstel des Nachlasses.

Der entscheidende Begriff ist Nachlasswert. Darin geht jeder Vermögensgegenstand ein, den der Verstorbene zum Todeszeitpunkt hatte – also auch das Haus, bewertet zum Verkehrswert nach § 2311 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Wenn der Nachlass fast ausschließlich aus einer Immobilie besteht – was bei vielen Privatpersonen der Fall ist –, entsteht ein Geldanspruch, dem kein Bargeld gegenübersteht. Der Erbe schuldet dem Pflichtteilsberechtigten Geld, das er ohne Verkauf des Hauses nicht hat.

Die Auskunftspflicht: Was der Erbe offenlegen muss

Bevor der Pflichtteilsberechtigte seinen Anspruch beziffern kann, muss er wissen, was der Nachlass wert ist. Das Gesetz hilft ihm dabei: Nach § 2314 BGB kann er vom Erben verlangen:

• ein vollständiges Nachlassverzeichnis, das sämtliche Vermögenswerte und Schulden auflistet
• auf seinen Antrag hin: ein Wertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen – auf Kosten des Nachlasses

Das Wertgutachten für die Immobilie ist also nicht optional, wenn der Pflichtteilsberechtigte es fordert. Die Kosten trägt der Nachlass, nicht der Pflichtteilsberechtigte. Wer als Erbe das Gutachten verweigert oder die Auskunft verzögert, riskiert Schadensersatzansprüche.

In der Praxis dreht sich ein Großteil der Pflichtteilsstreitigkeiten um den Immobilienwert. Ein zu niedriger Ansatz im Nachlassverzeichnis lädt zum Widerspruch ein; ein zu hoher erhöht die Pflichtteilslast unnötig. Wer als Erbe frühzeitig ein unabhängiges, nachvollziehbares Wertgutachten vorlegt, kommt in Verhandlungen meist weiter als wer wartet, bis der Gegner ein eigenes Gutachten bestellt.

Wenn das Haus nicht verkauft werden soll: Die Pflichtteilsstundung

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass ein sofort fälliger Geldanspruch einen Erben in einen erzwungenen Verkauf treiben kann, den niemand gewollt hat. Für diesen Fall sieht § 2331a BGB die Pflichtteilsstundung vor.

Ein Erbe kann beim Nachlassgericht beantragen, dass die Fälligkeit des Pflichtteilsanspruchs hinausgeschoben wird – wenn die sofortige Erfüllung eine unbillige Härte bedeuten würde. Das klassische Beispiel: Der überlebende Elternteil oder ein Kind bewohnt das ererbte Haus selbst und müsste andernfalls ausziehen, obwohl keine andere Notlage vorliegt.

Was das Gericht prüft

• Besteht der Nachlass ganz überwiegend aus der Immobilie, ohne wesentliches Barvermögen?
• Ist der Erbe auf die Nutzung angewiesen – etwa wegen Selbstbewohnung oder weil das Haus die wesentliche Altersvorsorge darstellt?
• Fehlen nachweislich Mittel zur Zahlung, ohne dass der Erbe das selbst zu verantworten hat?

Die Stundung ist keine Befreiung vom Anspruch. Der Pflichtteil bleibt in voller Höhe bestehen; er wird lediglich zeitlich verschoben. Das Nachlassgericht kann als Bedingung eine Sicherheitsleistung verlangen – oft eine Grundschuld auf die Immobilie. Stand: September 2026.

Die Frist, die viele übersehen: drei Jahre nach Erbfall

Der Pflichtteilsanspruch verjährt nach § 2332 BGB in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Erbfall eingetreten ist und der Berechtigte Kenntnis vom Erbfall und von der Beeinträchtigung seines Pflichtteils erlangt hat.

Praktisch bedeutet das: Wer weiß, dass ein Elternteil gestorben ist und weiß, dass er im Testament übergangen wurde, hat in der Regel drei volle Kalenderjahre, um seinen Anspruch geltend zu machen. Wer nicht reagiert, verliert ihn.

Was "geltend machen" bedeutet: Es reicht eine formlose schriftliche Erklärung gegenüber dem Erben, dass man den Pflichtteil fordert. Keine Klagepflicht, kein Notar, keine behördliche Anmeldung. Damit ist die Frist gehemmt; der Anspruch der Höhe nach bleibt offen und muss separat verhandelt oder eingeklagt werden.

Für Erben gilt das Umgekehrte: Wer nach drei Jahren noch nichts gehört hat, darf nicht automatisch davon ausgehen, dass der Anspruch erloschen ist – der Berechtigte kennt seine Rechte, und das Nachlassgericht ist an diesem Schritt nicht beteiligt.

Schenkungen der letzten zehn Jahre: Der Pflichtteilsergänzungsanspruch

Neben dem regulären Pflichtteil gibt es einen zweiten Anspruch, der Erben häufig überrascht: den Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB.

Hat der Verstorbene in den letzten zehn Jahren vor dem Tod Vermögen verschenkt – darunter häufig ein Haus, das zu Lebzeiten an ein Kind übertragen wurde –, wird dieser Wert für die Pflichtteilsberechnung anteilig hinzugerechnet. Die Grundregel der Abschmelzung: Im ersten Jahr vor dem Tod zählt die Schenkung noch mit 100 Prozent ihres Wertes; für jedes weitere Jahr davor wird ein Zehntel abgezogen. Eine Schenkung, die genau zehn Jahre und einen Tag zurückliegt, wird gar nicht mehr berücksichtigt.

Was das bedeutet, wenn eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen wurde

Wer ein Haus überschrieben bekommen hat und glaubt, damit sei das Thema Erbschaft abgeschlossen, kann vom Pflichtteilsergänzungsanspruch eines Geschwisterkindes überrascht werden – wenn der Schenkende innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung stirbt. Der Anspruch richtet sich dann gegen den Beschenkten persönlich, nicht gegen den Nachlass.

Besonderheit beim Nießbrauchsvorbehalt: Hat der Verstorbene das Haus übertragen, aber sich selbst ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, beginnt die Abschmelzungsfrist nach überwiegender Rechtsprechung nicht mit der Übertragung, sondern erst mit dem Ende dieses Vorbehalts – also frühestens mit dem Tod des Schenkers. Eine solche Übertragung kann damit dauerhaft dem Ergänzungsanspruch unterliegen, auch wenn sie Jahrzehnte zurückliegt. Stand: September 2026.

Erbschaftsteuer und Pflichtteil: Zwei getrennte Fragen

Wer den Pflichtteil zahlt, fragt sich oft, ob der Betrag steuerlich absetzbar ist. Wer ihn empfängt, fragt sich, ob er versteuert werden muss. Beides ist geregelt, aber getrennt:

• Für den Erben: Der ausgezahlte Pflichtteil mindert den steuerpflichtigen Erwerb als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG – aber erst, wenn der Anspruch bereits geltend gemacht wurde. Eine bloß drohende, noch nicht eingeforderte Forderung ist nicht abzugsfähig.
• Für den Pflichtteilsberechtigten: Der erhaltene Betrag ist steuerpflichtiger Erwerb von Todes wegen nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Die persönlichen Freibeträge (Kinder: 400.000 €, Ehegatten: 500.000 €) gelten – aber einmal für den gesamten Erwerb aus dem Todesfall, nicht zusätzlich zum regulären Erbanteil.

Anzeigepflicht: Wer durch einen Erbfall oder einen Pflichtteil etwas erwirbt, muss dies innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Das Finanzamt setzt die Steuer danach fest. Stand: September 2026.

Was bei Immobilien in Kornwestheim zu beachten ist

In Kornwestheim und dem Landkreis Ludwigsburg sind die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen. Eine Immobilie, die vor zwanzig Jahren noch einen überschaubaren Wert hatte, kann heute einen Verkehrswert erreichen, bei dem ein Pflichtteil von einem Viertel eine erhebliche Summe bedeutet – selbst wenn das Haus damals als wenig bedeutsam galt.

Wer eine Nachlassimmobilie in Kornwestheim bewertet, sollte den Verkehrswert nicht aus Inseratpreisen schätzen. Der maßgebliche Wert für das Nachlassverzeichnis nach § 2311 BGB ist der Verkehrswert nach ImmoWertV – ermittelt durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch den Gutachterausschuss des Landkreises Ludwigsburg. Die aktuellen Bodenrichtwerte für Kornwestheim veröffentlicht der Gutachterausschuss und sind über das Landesportal gutachterausschuesse-bw.de abrufbar. Stand: September 2026.

Liegt ein Pflichtteilsergänzungsanspruch wegen einer früheren Schenkung vor, richtet sich der anzusetzende Immobilienwert nach dem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, nicht zum Zeitpunkt des Todes (§ 2325 Abs. 2 BGB). In einem Markt, der in zehn Jahren erheblich gestiegen ist, kann das für den Beschenkten günstiger sein als erwartet – für den Pflichtteilsberechtigten gilt das Umgekehrte.

Wenn sich Erbe und Pflichtteilsberechtigter nicht einigen können

Einigen sich beide Seiten nicht auf einen Wert, endet der Streit vor dem Zivilgericht. Das Gericht bestellt dann einen eigenen Sachverständigen für die Immobilienbewertung. Solche Verfahren dauern typischerweise mehrere Jahre; Verfahrenskosten und Anwaltsgebühren übersteigen in manchen Fällen den ursprünglich strittigen Betrag.

In der Praxis scheitern viele Einigungen nicht am Recht, sondern an der Kommunikation. Erben, die die Auskunftspflicht nach § 2314 BGB verzögern, signalisieren Misstrauen und laden zur Klage ein. Pflichtteilsberechtigte, die mit sofortiger Klage drohen, bevor der Nachlasswert feststeht, eskalieren unnötig. Beide Seiten profitieren von einem frühen, unabhängigen Verkehrswertgutachten – das ist meist die schnellste und günstigste Basis für eine außergerichtliche Einigung.

Was jetzt zu tun ist

Ob Sie als Erbe einen Pflichtteilsanspruch bedienen müssen oder als übergangener Angehöriger prüfen möchten, ob ein Anspruch besteht: Beide Situationen verlangen rasch Klarheit über den Wert der Immobilie. Ohne diesen Wert lässt sich weder verhandeln noch sinnvoll entscheiden.

Wenn Sie eine Nachlassimmobilie in Kornwestheim bewerten lassen oder eine erste Einschätzung zur Vermarktung benötigen, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. immozeit ist inhabergeführt und in Kornwestheim verwurzelt – die erste Einschätzung ist unverbindlich.