Erbschein für Immobilien: Ablauf und Fristen

Sie haben erfahren, dass Sie eine Immobilie geerbt haben — oder die Abwicklung eines Nachlasses liegt jetzt bei Ihnen. Einer der ersten praktischen Schritte, an dem fast alles andere hängt, ist der Erbschein. Ohne ihn können Sie die Immobilie weder im Grundbuch umschreiben lassen noch rechtssicher verkaufen. Und eine Frist läuft dabei bereits ab dem Todestag — nicht erst, wenn der Erbschein ausgestellt ist.

Warum der Erbschein für eine geerbte Immobilie so zentral ist

Im deutschen Erbrecht geht das Eigentum kraft Gesetzes auf den Erben über — mit dem Tod, § 1922 BGB. Das Grundbuch spiegelt das noch nicht wider: Es weist weiterhin den Verstorbenen als Eigentümer aus, bis Sie eine Grundbuchberichtigung beantragen.

Für die Grundbuchberichtigung verlangt das Grundbuchamt einen förmlichen Nachweis des Erbrechts. § 35 Abs. 1 GBO legt fest, was zählt: in aller Regel der Erbschein oder eine notarielle Urkunde mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll. Ein eigenhändig geschriebenes Testament allein reicht dem Grundbuchamt grundsätzlich nicht.

Was auf dem Spiel steht: Solange Ihr Name nicht im Grundbuch steht, können Sie die Immobilie nicht wirksam verkaufen. Und wer die Berichtigung erst nach zwei Jahren beantragt, zahlt dafür Gerichtsgebühren — die Kostenbefreiung gilt nur innerhalb dieser Frist (GNotKG, Anlage 1, KV 14110 Anm. 1).

Wann Sie keinen Erbschein brauchen — die wichtige Ausnahme

Hat der Verstorbene ein notarielles Testament oder einen notariellen Erbvertrag hinterlassen, genügt dem Grundbuchamt nach § 35 Abs. 1 GBO diese Urkunde zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Das Nachlassgericht eröffnet ein hinterlegtes Testament von Amts wegen nach dem Tod — Sie müssen nichts gesondert beantragen. Eine beglaubigte Kopie des Eröffnungsprotokolls können Sie beim Nachlassgericht anfordern.

Bei einem eigenhändig geschriebenen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament brauchen Sie in aller Regel den Erbschein. Wenn Sie unsicher sind, lohnt sich eine kurze Rückfrage beim Grundbuchamt oder beim Notar — das verhindert, dass Sie Wochen in die falsche Richtung laufen.

Schritt für Schritt: Den Erbschein beantragen

Schritt 1: Das zuständige Nachlassgericht ermitteln

Der Antrag auf Erbschein wird beim Nachlassgericht gestellt — das ist eine Abteilung des Amtsgerichts am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. War der Erblasser in Kornwestheim gemeldet, ist das Amtsgericht Ludwigsburg als Nachlassgericht zuständig. Kornwestheim gehört zum Amtsgerichtsbezirk Ludwigsburg.

Der Antrag kann persönlich beim Gericht, über einen Notar oder in bestimmten Fällen schriftlich gestellt werden. Viele Nachlassgerichte nehmen Anträge heute nach vorheriger Terminvereinbarung entgegen.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Welche Dokumente genau benötigt werden, hängt von der Familienkonstellation ab. In aller Regel gehören dazu:

• Sterbeurkunde des Erblassers (Original oder beglaubigte Abschrift)
• Geburtsurkunde des Erblassers
• Bei verheirateten Erblassern: Heiratsurkunde oder Familienstammbuch
• Bei Scheidung: Scheidungsurteil mit Rechtskraftvermerk
• Testament oder Erbvertrag, sofern nicht bereits beim Nachlassgericht hinterlegt
• Geburtsurkunde des Antragstellers
• Lichtbildausweis des Antragstellers

Alle Urkunden müssen als beglaubigte Abschriften vorliegen — einfache Kopien werden nicht akzeptiert. Beglaubigte Abschriften erhalten Sie beim Standesamt, das die jeweilige Urkunde ursprünglich ausgestellt hat. Bei älteren Urkunden kann das mehrere Standesämter und mehrere Wochen Vorlaufzeit bedeuten — manchmal aus anderen Bundesländern oder aus dem Ausland.

Schritt 3: Eidesstattliche Versicherung abgeben

Kernstück des Verfahrens ist die eidesstattliche Versicherung nach § 2356 BGB. Sie erklären darin, dass Sie die angegebenen Tatsachen zur Erbfolge nach bestem Wissen für richtig halten. Die Abgabe einer falschen eidesstattlichen Versicherung ist strafbar (§ 156 StGB).

Die Versicherung kann vor dem Nachlassgericht selbst oder vor einem Notar abgegeben werden. Wenn mehrere Miterben vorhanden sind und gemeinsam einen Erbschein beantragen, müssen in aller Regel alle eine Versicherung abgeben. Ein Notar kann dabei den gesamten Vorgang koordinieren und beschleunigt häufig das Verfahren.

Schritt 4: Kosten und Bearbeitungszeit einplanen

Die Gebühren für den Erbschein richten sich nach dem Nachlasswert und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet, konkret nach KV 12210 GNotKG. Hinzu kommen Notargebühren, wenn Sie den Antrag über einen Notar stellen. Ein Notar kann die voraussichtlichen Kosten im Vorhinein verbindlich berechnen.

Die Bearbeitungszeit ist variabel. In einfachen Fällen — gesetzliche Erbfolge, vollständige Unterlagen, keine Konflikte zwischen Miterben — sind vier bis acht Wochen realistisch. Bei strittiger Erbfolge, fehlenden Urkunden oder Miterben in verschiedenen Ländern kann das Verfahren erheblich länger dauern. Der häufigste Grund für Verzögerungen in der Praxis: Urkunden müssen bei verschiedenen Standesämtern angefordert werden, manchmal aus Archiven, die Jahrzehnte zurückreichen.

Stand: Oktober 2026. Die Gebühren richten sich nach GNotKG in der zum Zeitpunkt des Antrags geltenden Fassung. Diese Angaben sind rechtliche Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.

Was tun, wenn der Erbschein ausgestellt ist?

Mit dem Erbschein in der Hand sind Sie handlungsfähig. Die wichtigsten nächsten Schritte in der richtigen Reihenfolge:

1. Grundbuchberichtigung beantragen — beim Grundbuchamt des Amtsgerichts am Ort der Immobilie. Für eine Immobilie in Kornwestheim ist das das Amtsgericht Ludwigsburg. Beantragen Sie die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, entfallen die Gerichtsgebühren (GNotKG, Anlage 1, KV 14110 Anm. 1).
2. Erbschaftsteuer prüfen — das Finanzamt wird vom Nachlassgericht automatisch benachrichtigt. Die Frist zur Abgabe der Erbschaftsteuererklärung beträgt drei Monate nach Kenntnis des Erwerbs und kann auf Antrag verlängert werden (§ 31 ErbStG). Freibeträge und Steuersätze hängen vom Verwandtschaftsgrad ab.
3. Entscheidung über die Immobilie treffen — behalten, vermieten oder verkaufen. Diese Entscheidung berührt steuerliche Fragen wie die Spekulationsfrist und die frühere Nutzungsart und sollte mit vollständiger Information getroffen werden, nicht unter Zeitdruck.

Die Zwei-Jahres-Frist beim Grundbuch — was viele zu spät bemerken

Wer die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, zahlt dafür keine Gerichtsgebühren. Die Rechtsgrundlage ist GNotKG, Anlage 1, KV 14110, Anmerkung 1. Nach Ablauf dieser Frist werden Grundbuchgebühren fällig, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Die Frist beginnt am Todestag — nicht an dem Tag, an dem der Erbschein ausgestellt wird. Das ist ein wichtiger Unterschied: Wenn das Erbscheinsverfahren sechs oder mehr Monate dauert, läuft die Frist gleichzeitig. Wer absehen kann, dass das Verfahren länger dauert, sollte das Grundbuchamt frühzeitig kontaktieren.

Die praktische Konsequenz wiegt schwerer als die Kosten: Solange das Grundbuch nicht berichtigt ist, ist der Verstorbene weiterhin als Eigentümer eingetragen. Eine finanzierende Bank wird ein berichtigtes Grundbuch verlangen — ein unberichtigtes Grundbuch kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern oder eine weit fortgeschrittene Transaktion ins Stocken bringen.

Mehrere Erben, eine Immobilie — die Erbengemeinschaft

Haben mehrere Personen gemeinsam geerbt — Geschwister, Kinder aus verschiedenen Beziehungen, entfernte Verwandte — sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Der Erbschein weist alle Miterben mit ihren Quoten aus. Für den Verkauf der Immobilie ist Einstimmigkeit erforderlich: Alle Miterben müssen zustimmen.

Wenn einer der Miterben behalten will und ein anderer verkaufen will, kann jeder einzelne Miterbe nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen — im äußersten Fall durch eine Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Der Erlös einer Teilungsversteigerung liegt regelmäßig unter dem erzielbaren Marktpreis, und Verfahrens- sowie Anwaltskosten schrumpfen die Miterbenquoten weiter. Diesen Weg wollen beide Seiten in aller Regel vermeiden.

In der Praxis zeigt sich: Je früher alle Miterben gemeinsam eine sachliche Grundlage schaffen — zum Beispiel durch ein unabhängiges Verkehrswertgutachten — desto größer ist der Spielraum für eine außergerichtliche Einigung, die für alle tragbar ist.

Häufige Fehler, die den Prozess unnötig verzögern

Aus der Begleitung von Erbschaften in der Region zeigen sich einige Muster, die immer wieder zu vermeidbaren Verzögerungen führen:

• Urkunden zu spät anfordern. Sterbeurkunden aus anderen Bundesländern oder aus dem Ausland brauchen Zeit. Wer wartet, bis alle Unterlagen vollständig sind, und sie erst dann bestellt, verliert unnötig Wochen.
• Privatschriftliches Testament nicht einreichen. Ein gefundenes Testament muss unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden (§ 2259 BGB). Wer es zurückhält, riskiert Strafbarkeit nach § 274 StGB.
• Annahme, der Erbschein sei auch für das Finanzamt nötig. Für die Erbschaftsteuererklärung brauchen Sie keinen Erbschein — die steuerlichen Fristen laufen unabhängig vom Erbscheinsverfahren.
• Zu lange mit der Grundbuchberichtigung warten. Die Zwei-Jahres-Frist läuft auch dann, wenn das Erbscheinsverfahren noch nicht abgeschlossen ist. Wer die Frist verpasst, zahlt Gebühren, die sich durch frühzeitiges Handeln hätten vermeiden lassen.
• Keine Absprache in der Erbengemeinschaft. Wenn Miterben nicht miteinander kommunizieren und jeder auf eigene Faust handelt — etwa durch bauliche Maßnahmen am Objekt ohne Absprache — entstehen Haftungsfragen, die das Verfahren komplizieren und Mehrkosten erzeugen.

Was das konkret für Ihre Immobilie in Kornwestheim bedeutet

Immobilien in Kornwestheim liegen in einer nachgefragten Region im Großraum Stuttgart. Für geerbte Objekte bedeutet das: die Voraussetzungen für eine Vermarktung sind grundsätzlich gut — aber sie hängen vollständig davon ab, dass die rechtliche Situation vor dem Verkaufsstart geklärt ist. Eine finanzierende Bank wird ein berichtigtes Grundbuch verlangen; ein Käufer, der wegen eines ungeklärten Grundbuchs abspringen muss, ist eine vermeidbare Verzögerung.

Was parallel vorbereitet werden kann, während der Erbschein noch in Bearbeitung ist: das Objekt besichtigen, den Zustand einschätzen, offene Punkte wie Hausrat, bestehende Mietverhältnisse oder Renovierungsbedarf klären. Das verkürzt den Weg vom ausgestellten Erbschein bis zum Abschluss erheblich — und vermeidet den häufigen Fehler, mit allem erst nach dem Erbschein zu beginnen.

immozeit ist in Kornwestheim ansässig und begleitet Erben und Erbengemeinschaften von der ersten Einschätzung bis zum Abschluss. Wenn Sie wissen möchten, welche Schritte in Ihrer konkreten Situation als nächstes sinnvoll sind, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite.